住宅ローンの繰上返済のセオリーにも盲点がある?

繰上返済かぁ…
なんかややこしいなぁ…

一番いい繰上返済の方法ってどれだろう?

相変わらず大きい独り言ね…

すみません…
集中しちゃうとつい…

まあいいわ…

で、繰上返済がどうしたの?

ちょうど今、お客さまの資金計画を作っていて、そのついでに簡単なライフプラン表も作ってみようと思ってたんですが、そこに繰上返済を入れようとしたんですけど…

繰上返済ねぇ…

はい…

よく言われているのが繰上返済は

①繰上返済時期は早いほうがいい
②期間短縮型の繰上返済のほうがいい

っていう風に言われてるんですけど、これってホントにそうなのかなと思いまして…

そうね、繰上返済のセオリーみたいに言われてるわね

でも実際にはどうなんでしょうか?

そうね

その話をするにあたって「計算しやすい」ってことと将来の金利上昇を見越して全期間固定金利型の住宅ローンを選ぶ人が多い」ってことで全期間固定金利型の場合で話を進めていくわね

はい、お願いします

まずは①繰上返済時期は早いほうがいいについてだけど、そもそもの話で期間短縮型の繰上返済時期の比較をするときって時間経過による資金の増減って加味されてないじゃない

そう言われればそうですね

計算しやすいし比較しやすいっていうのもあるんだけど、さっきの前提で「将来、金利が上昇する」という風に思っているわけよね

そうですね

っていうことは、繰上返済用の資金って殖やすことが可能だと思わない?

ん~っと…どういうことですか?

つまりね、金利が上昇する局面であるなら株価も上がる局面であるということが考えられるわけ

はい…なんとなくついていけます…

だったらね、その株価に連動するような金融商品なんかで資金を運用して殖やすっていうのもひとつの手だと思うの

もちろん元本割れのリスクっていうのはあるわけだけども…

あぁ、なるほど

ただ銀行に預けておくだけじゃあ殖えないのと同じようなものですしね

そうね

じゃあちょっと具体的な例を挙げてみようか

【前提条件】
借入金額3,000万円 返済期間30年 金利2.1%
繰上返済用資金を金融商品で運用して2年で100万円から120万円になったとする

返済開始から5年後に100万円を繰上返済(期間短縮型)をすると…

短縮返済期間14ヶ月 631,588円の利息軽減

 

返済開始から7年後に120万円を繰上返済(期間短縮型)をすると…

短縮返済期間17ヶ月 714,766円の利息軽減

繰上返済資金を運用して7年後に返済したほうが83,178円利息が軽減される

あれっ!っていうことは…

そう!

①繰上返済時期は早いほうがいいっていうセオリーは崩れるってことになるわね

お~っ!

で、次の②期間短縮型の繰上返済のほうがいいっていうセオリーなんだけど、ちょっとこれを見てくれる?

【前提条件】
借入金額3,000万円 返済期間30年 金利2.1%

返済開始から5年後に150万円を繰上返済(期間短縮型)をすると…

短縮返済期間22ヶ月 982,053円の利息軽減
毎月の返済額112,392円 → 112,392円(0円軽減)

 

返済開始から5年後に150万円を繰上返済(返済額軽減型)をすると…

短縮返済期間0ヶ月 429,300円の利息軽減
毎月の返済額112,392円 → 105,961円(6,431円軽減

これを見ると期間短縮型の利息軽減額が返済額軽減に比べて倍以上違うので期間短縮型のほうが良いように見えますね

そうね

ここだけを見るとそう思うかもしれないわね

ただ、軽減された返済額(6,431円)を毎月の返済にプラスして返済していくとするじゃない

そうしたらね、結局、期間短縮型と同じ結果になるの

えぇ~っ!!!

それにね、軽減された分を金融商品なんかで運用して殖やしてそれでまた繰り上げ返済してみたいな感じでやってると損得って面だけで考えると逆転する可能性も考えられるわけ

ということは…

②期間短縮型の繰上返済のほうがいいっていうセオリーも条件によっては崩れてしまうということになりますね

そうなるわね

うわぁ…ますます何をどうすればいいのか分からなくなってきました…

まあ、確かにそう思っちゃうわね

ただ、根本的な問題として「損か得か」を短期的な視点で見るんじゃなくて

「定年までに住宅ローンは返済しておきたい…」
「将来の教育費の負担をそろそろ考えないと…」

っていった感じで長期的な視点に立ったライフプランありきでどうするかを選ぶのが一番ってことね

そうですね

選択肢もいろいろありますし、ましてやそれぞれの家庭において何を重きにおいているかっていうのもありますもんね

そうね

よく見かけるセオリーに縛られることなく考えることが大切ってことね

あっ、でもこの繰上返済はあくまでも資金に余裕があるという前提でするものだから、他の目的で使う資金とは切り離して考えるようにしないと繰上返済はしたけど生活がキツくなったなんて本末転倒な話になっちゃうからね

そうですね、そこが一番大事かもしれないです…

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