住宅ローン借り換えの目安って本当なの?

「住宅ローンの借り換え」について調べていると、必ず出てくるのが…

借入残高1,000万円以上・金利差1%以上・残存期間10年以上ないとメリットは出ない

ひょっとしたら、このページにたどり着く前に目にしたかもしれませんね。

なぜ、このようなことが言われているかというと、住宅ローンの借り換えには様々な費用が掛かってきます。

つまり、借り換えによって削減された総返済額が諸費用よりも少ないとメリットが出ないということです。

その目安となるのが「借入残高1,000万円以上・金利差1%以上・残存期間10年以上」というわけなんですが…

果たして本当なのでしょうか?

住宅ローン借り換えの目安(セオリー)を検証

ということで、ある条件をもとにこのセオリーが本当なのか検証していきます。

前提条件は以下のとおりとします。

【現在の借入状況】
借入残高 800万円
残存期間 8年
金利 2.5%
保証料 内枠方式(金利上乗せ)

これを、金利1.5%の住宅ローンへ借り換えするとします。

その際にかかる諸経費は…

【諸経費】
事務手数料 3万円
印紙代 1万円
登録免許税 3.26万円
司法書士手数料 8万円

合計 15.2万円

【借り換え先の借入条件】
借入金額 816万円(諸経費16万円含む)
借入期間 8年
金利 1.5%(保証料分0.2%上乗せされた金利)

この条件にて計算してみます。

  2.5% 1.5% 差額
毎月の返済額 92,031円 90,144円 ▲1,887円
年間の返済額 1,104,372円 1,081,728円 ▲22,644円
総返済額 8,834,976円 8,653,824円 ▲181,152円

このような結果になりました。

金利差は1%ですが、借入残高・残存期間は必ずしも目安どおりではない、ということがお分かりいただけたと思います。

住宅ローン借り換えにかかる費用

上記のシミュレーションでも出ていましたが、住宅ローンの借り換えには費用がかかってきます。

【事務手数用】
3万円~5万円程度

【印紙代】
100万円超~500万円以下 2千円
500万円超~1千万円以下 1万円
1千万円超~5千万円以下 2万円
5千万円超~1億円以下  6万円

【登録免許税】
借り換え金額の0.4%

【司法書士手数料】
6万円~10万円

司法書士手数料は司法書士によって異なります。

銀行が指定した司法書士を利用しなくてもいい場合は、お願いする司法書士との交渉次第で、ある程度手数料を抑えることができる可能性もあります。

主にこういったところです。

ひょっとしたら、「ん?保証料は?」と思ったかもしれませんね。

外枠方式(一括支払い)の場合なら費用として考えられるのですが、内枠方式(金利上乗せ)になると借り換えをした時点では費用として発生しません。

また、最近では保証料無料の銀行(特にネット銀行)があったりするので、保証料を単純に費用に入れるというのはどうかなということで外しています。

まとめ

この記事では、一般的に言われている借り換えの目安「借入残高1,000万円以上・金利差1%以上・残存期間10年以上」というのは本当だろうかということについて検証しました。

結果、借り換え時に掛かる費用を含めても「借入残高1,000万円以下・金利差1%以下・残存期間10年以下でも条件によってメリットが出るということが分かりました。

もちろん、これは「きっちりと計算する」ということを前提に判断していただきたいと思います。

もし、どう計算してもメリットが出ない…という場合、それは今の住宅ローンがベストだということですので、そのまま返済を続けていくのがいいでしょう。

※ここで挙げた「諸経費」はあくまでも概算です。

銀行によって、変わることもありますので、担当者等によく確認して計算をしてくださいね!

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