マイホーム取得時にかかる税金のあれこれ

美穂さん

今、資金計画書を作ってるんですけど税金の部分って自動計算されるようになってるじゃないですか

そうね

これって裏側でどういった動きをしているかっていうか…どんな計算方法で税金額を算出してるんですか?

え~っと、どれ?

あぁ~これね

はい…

まず物件でいくと…

①印紙税
②登録免許税
③不動産取得税
④消費税
⑤固定資産税

あとローン関連でいうと…

①印紙税
②登録免許税

ってとこね

そうです

じゃあ「物件」からみていくと…

①印紙税
売買契約書に貼る印紙代のことね

2018年(平成30年)3月31日までに作成される「不動産譲渡契約書」「建設工事請負契約書」については軽減措置があるの

軽減額等については国税庁のパンフレットに分かりやすく書いています
https://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7108.htm

なるほど

で、次の②登録免許税

これはマイホームを購入したあと、土地と建物のそれぞれに登記が必要になるの

その登記のときにかかってくるのが登録免許税
これにも軽減措置があるの

建物:固定資産税額 × 0.15%(通常0.4%)
土地:固定資産税額 × 1.5%(通常2.0%)

この軽減措置は期限があったりするんですか?

ええ

マイホームの特例として一定要件を満たしたものに対しては2017年(平成29年)3月31日までなら適用されるの

でもこういった軽減措置は期限前になると延長されることが多いんだけどね…

そうなんですね…

次の③不動産取得税

物件のある都道府県に支払う税金ね

これは購入したときに支払うんじゃなくて登記してから3ヶ月~6ヶ月後くらいに納税書が届くという仕組みになっているの

またすごいタイムラグがあるんですね…

そうなの…

マイホームを購入して引越しをしてとかでバタバタしてたら、うっかり存在を忘れちゃうなんてこともあるくらいね

まあそうですよね…

でも、この不動産取得税は申告すればゼロになることがほとんどだから、その申告さえきっちりやっておけば何も心配はいらないわ

えっ?ゼロですか?

そうよ

ちなみにどんな計算方法で…

そうね、肝心なところね
基本的な計算方法は…

【新築】
建物 (固定資産税評価額 ー 1,200万円) × 3%
土地 (固定資産税評価額 × 1/2 × 3%) ー 控除額(下記AまたはBの金額が多い方)

A = 45,000円
B = (土地1㎡あたりの固定資産税評価額 × 1/2) × (床面積 × 2) × 3%
※200㎡が上限

【中古】
建物 (固定資産税評価額 ー 控除額) × 3%
土地 新築と同じ
※控除額については以下をご覧ください

■要件
①1982年(昭和57年)1月1日以降に建築されたもの
②①に該当しない場合は新耐震基準に適合している証明がされているもの

新築された日 控除額
1976年(昭和51年)1月1日~1981年(昭和56年)6月30日 350万円
1981年(昭和56年)7月1日~1985年(昭和60年)6月30日 420万円
1985年(昭和60年)7月1日~1989年(平成元年)3月31日 450万円
1989年(平成元年)4月1日~1997年(平成9年)3月31日 1,000万円
1997年(平成9年)4月1日~ 1,200万円

…なんか盛り沢山な内容ですね

まあそうね…

次の④消費税についてだけど、これは新築の住宅のみにかかるもので「土地の購入」「中古住宅の購入」は考慮する必要はないの

あっ、そう言えばそうでしたね!

でも、注意が必要なのは購入するタイミングによって住宅ローン控除の適用条件が変わってくるから、このあたりはしっかり確認しておくこと

はい

で、⑤固定資産税

1年の途中で引渡し等があった場合に日割りで計算して売主に支払うの

これは法律で規定されているものじゃなくて不動産取引における慣例みたいなものね

具体的にはどうやって計算するんですか?

その前に…

そもそも固定資産税はその年の1月1日時点で固定資産課税台帳に所有者として登録されている人が支払うことになってるのね

だから売買が成立したとしてもその年の1月1日時点で所有していた人が1年度分の税を支払うっていうしくみになっているの

なるほど

っていうことは、売買もしくは引渡しの日以降の分を買主が売主に支払うということでいいんですか?

そういうこと

これで「物件」に関する税金は終了ね

じゃあ次の「ローン関連」へ…

ちょっ、ちょっと美穂さん…

少し休憩を…

なに言ってんの

「ローン関連」①印紙税を説明するわよ

はい…

何に印紙が必要になるかって言うと「金銭消費貸借契約書」

金額についてはもう下の表を見てもらうのが早いわね

融資金額 印紙代
100万円超 500万円以下 2,000円
500万円超 1,000万円以下 10,000円
1,000万円超 5,000万円以下 20,000円
5,000万円超 1億円以下 60,000円

これは軽減措置っていうのはないんですか?

これは軽減措置はなし

そうなんですか!?

そうなの

で、ローン関連で最後の②登録免許税

これはローンを組むときに金融機関が抵当権を設定するんだけど、その抵当権設定するということを登記するわけ

物件は所有権を登記してローンの場合は抵当権ってことね

どっちも登記することになるからこの登録免許税が発生するということなの

なるほど

この抵当権設定登記にかかる登録免許税にも軽減措置があって、通常であれば借入金額の0.4%かかるのが0.1%へ減税されるというわけ

印紙税の軽減措置はないけど登録免許税に関しては物件もローン関連もあるんですね

そういうこと

以上がマイホーム取得時にかかる税金の計算方法よ

こんなことを資金計画書の自動計算でやってたんですね

これを全部手動でやるとなるとゲンナリしてきます…

でもそんなに難しい計算でもないからエクセルなんかに計算式入れてしまえば自動でできるわよ

そうですね

計算方法さえ分かれば大丈夫ですね

で、肝心の資金計画書はできたのかな?

え…

これから頑張ります…

急いでやってね

はい…

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