住宅ローンの団体信用生命保険(団信)って必要なの?

美穂さん
前から気になってたんですけど、お客さんで団信(団体信用生命保険)って必要なんですか?」って方多いんですけど、あれって何でなんですかね?

住宅ローンの融資条件として強制的に(団信に)入らされるイメージがあるからじゃないかしら。

そうかもしれませんね。
団信への加入は融資条件のひとつになってますけど金融機関が保険料を支払うんですよね?

そうね。少しは勉強してるじゃない。
じゃあ、団信加入が必須じゃないローンて知ってる?

え~っと…

なんで分かんないの…
「フラット35」は知ってるでしょ?

はい…それは知ってます。

その「フラット35」団信の加入が任意になっているの

えっ??そうなんですか?

山田くん…もっとしっかり勉強しなさい…

すみません…

 【チェックポイント】

フラット35で団信に入る場合はローン残高の0.36%程度をローン返済分とは別に年払いするという仕組みになっていて、民間銀行と違い借主が保険料を全額負担しなければいけません。

そもそも団体信用生命保険(団信)とは?

山田くん
そもそも団信ってどういったものか説明できる?

えっ…あっ、はい
え~っと…団信ていうのは…

住宅ローンの借主が死亡したり高度障害状態になった場合
ローンの残高分の保険金が銀行に支払われて完済されるといったものです。

そうね。基本的にはそういったこと。
ただ、最近はそれ以外の病気に備えるタイプもあるの。

病気…?

一般的な生命保険である「がん・脳卒中・急性心筋梗塞」といった三大疾病をカバーしたものや 「七大疾病」「八大疾病」といった病気をカバーしているものもあるの。

そうなんですね

ええ。 金融機関によっては保険料を借主が負担しないといけないケースもあるからこの点は注意が必要ね。

なるほど!

 【チェックポイント】

「がん・脳卒中・急性心筋梗塞」以外の疾病については
・高血圧症
・糖尿病
・慢性肝不全
・肝硬変
・慢性膵炎

これらが該当します。

団信に加入できなかった場合は?

なんか団信って普通の生命保険と同じなんですね。

そうね。
団信とだけ聞くと生命保険のイメージはないわね。

正式名称(団体信用生命保険)を聞くとピンとくるかも。

ということは、加入するときには健康状態のチェックがあるってことですよね?

ええ。

その健康状態のチェックで引っかかると団信に加入できないイコール…

そう。
ローンが組めないということになるの。

収入や頭金といった「お金」だけじゃなくて健康状態にも気をつけないといけないってことですね。

そういうこと。
それにね、この団信は原則として住宅ローンの「本申込み」のタイミングで手続きを行なうの。

そしてこの手続きの有効期限は6ヶ月になっていて、マイホームの引渡しが6ヶ月以上先になる要な場合は金銭消費貸借契約時に再度、加入手続きをしないといけないの。

この間に健康状態に変更があったり悪化したら、それも告知しないと告知義務違反になっちゃうというわけ。

厳しいですね…

そうね。
今までのケースでも本審査がOKになったのに最終的にローンが否決になったってこともあるくらいだから。

そうなんですか!?
それはかなりショックだろうなぁ…

 【チェックポイント】

新築のマンションのケースだとマンションの申し込みを受けてから引渡しまで1年以上かかってしまうことがあります。

その間に健康状態が悪化して団信に加入することができず売買契約が解除されるといったことを事前に防ぐために事前審査の時点で団信へ加入するといったケースも増えています。

団信に加入できなかった人は住宅ローンを組めないの?

健康状態が良くないと団信に加入できない
つまり住宅ローンが組めないってことですよね?

そうね。

じゃあ、そういう方はフラット35を利用するしか住宅ローンを組む方法がないってことですか?

う~ん…
フラット35も選択肢のひとつだけど、ワイド団信(引受緩和型団体信用生命保険)といった団信の加入条件を緩和したタイプの団信もあるの。

ワイルドダンシン…?

バカっ!ワイド団信!
踊ってどうすんの…

すみません…

例えば
「みずほ銀行」「りそな銀行」「三菱東京UFJ銀行」「三菱UFJ信託銀行」「ソニー銀行」なんかはワイド団信を採用した住宅ローンを取り扱ってるの。

それ以外には地方銀行の住宅ローンでワイド団信を取り扱っているケースがよく見られるわ。

今、調べてみたら地方銀行は取り扱ってるところが多いですね。

そうね。
ただ、金融機関にもよるけどワイド団信を利用することで適用金利にプラスして金利が上乗せされることがあるから注意が必要ね。

 団信の代わりに民間生命保険を活用する

フラット35では機構団信っていうのが用意されているけど加入自体は任意って話はしたわよね。

はい

じゃあ、仮に機構団信に加入しなかった場合どうするかというと民間の生命保険を利用するケースがあるの。

民間の…ですか?

そうよ。
機構団信の保険料は年令に関係なく借入残高に対して一定の保険料がかかる仕組みになっているの。

だから、比較的年齢が若い層であれば保障額がローン残高に合わせた民間生命保険を利用する方が保険料負担が軽くなるといったことがあるの

えっ!そうなんですか?
でも、民間ってなると選ぶのが大変じゃ…

そうね。
じゃあ、どういったものを選べばいいかのポイントを説明するわ。

まず、住宅ローンの残高って年数が経てば減っていくわよね。

そうですね。

その減ったローン残高に合わせて保障額も減っていく商品
「逓減定期保険」「収入保障(家族収入保険)」といったものが考えられるわ。

そんな保険があるんですね。

ただね、これも注意しなくちゃ行けない点があるの。

民間生命保険を利用する際の注意点

注意点ですか?

ええ。
一番注意しなくちゃいけないのが、その保険で「住宅ローンが完済できるか」といったことなの。

そうですね。
完済できないと意味ないですもんね。

これを回避するためには生命保険会社と借入先の金融機関との調整が必要不可欠

そこは事前にしっかり確認しておかないといけませんね。

そうね。
もし、万が一があった時の流れも説明しておくわ。

はい。お願いします。

まず
①保険金の請求

②不動産の所有権の移転
  金融機関へ相続届の提出

③保険金で住宅ローンの残債を完済

④不動産の抵当権抹消

おおまかにはこのような流れになってるの。
もちろん金融機関によって違う部分もあるからしっかり確認すること。

なるほど。
所有権移転してから抵当権抹消するんですね。

【チェックポイント】

上記の流れで相続届を提出する際に「遺産分割協議書」の提出をもとめられることがあるので、相続自体が円滑に行われていることがポイントとなってきます。

フラット35を利用して団信の代わりに民間生命保険を利用するのであればこの点には十分注意してください。

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