フラット35を利用するポイント

う~ん…フラット35かぁ…

美穂さん
フラット35ってどうなんですか?

どうって…

質問がアバウト過ぎてなに答えればいいかわからないんだけど…

そうですね…

民間金融機関の住宅ローンとフラット35を比べたメリットというかポイントって何なんですか?

フラット35のポイント?

そうです

そうねぇ…

①金利が長期固定
②保証料が不要
③取扱窓口によって金利が異なる
④団信(団体信用生命保険)の加入が任意
⑤繰上返済手数料が無料
⑥技術基準適合住宅のみが融資の対象
⑦勤務形態を問わない

こんなとこかな

保証料が不要

金利が長期(全期間)固定なのはフラット35の一番のポイントですよね

「保証料が不要」はネット銀行の住宅ローンみたいに融資手数料がかかるってパターンですか?

そのパターンね

フラット35は保証会社を使うローンじゃないから保証料は必要ないの

でも、その代わりと言ったらなんだけど融資手数料はしっかりかかるってわけ

そうなりますよね

でもこの融資手数料も「定率型」「定額型」の2種類あって「定率型」融資額×◯◯%になっていて「定額型」融資額に関係なく一定の金額がかかるといったものなの

借入れするタイミングで資金があまりないなら「定額型」が向いているってことになりますよね

そうね

ただ「定額型」は融資手数料が少なくて済む代わりに「定率型」に比べて金利が若干高めに設定されているの

だから総返済額でみると「定額型」の方が高くなる可能性があるってこと

なるほど
「定率型」と「定額型」を選ぶ時の考え方としては

「定率型」
借入時に資金的に余裕がある人に向いている

「定額型」
借入時の費用負担を減らしたい人に向いている

こんな感じですね

そういうことね

取扱窓口によって金利が異なる

そういえばフラット35っていろんな金融機関が取扱いをしていますけど、なにか違いはあるんですか

そうね
まず金利が違うの

あっ、ほんとだ
違いますね

なんでそれぞれで金利差が出ているんですか?

ざっと説明すると、フラット35の金利は「投資家に支払う利息」「住宅支援機構が事業運営するための費用」「取扱金融機関の手数料」の3つで構成されているのね

 100010278

住宅金融支援機構HPより

はい

そのうち「取扱金融機関の手数料」はそれぞれの金融機関で独自に設定できるの

そこで金利差が出てくるというわけですか

そういうこと

団信(団体信用生命保険)の加入が任意

フラット35って確か団信(団体信用生命保険)の加入は任意でしたよね

そうね、任意なんだけどやっぱり万が一のことを考えると加入しておいた方がいいと思うわ

そうですよね

一応ね、住宅金融支援機構でも「機構団信」「3大疾病付機構団信」「デュエット(夫婦連生団信)」といった団信を用意しているの

保険料の目安はこれが分かりやすいわね

特約料のめやす(住宅金融支援機構HPより)

あと「デュエット」っていうのはどういったものなんですか?

これはフラット35へ夫婦が連帯債務で申し込んだときに利用できる団信よ

へぇ~そんなのがあるんですね

市中の金融機関へ連帯債務で住宅ローンを申込んだ場合の団信って主債務者にしか適用されないことがほとんどなんですけど、この「デュエット」はどうなんですか?

「デュエット」夫婦のどちらかに万が一があったら、持ち分に関係なくローンの残高全額が保険金として支払われる仕組みになっているわ

そうなんですか!

まあ、そういうこともあって加入は任意だけど住宅金融支援機構の団信を利用している人は多いみたいね

繰上返済手数料が無料

繰上げ返済の手数料無料なんですね

そうね

1回あたりいくらから繰上げ返済できるんですか?

住宅金融支援機構の住・My Noteというインターネットサービスを利用して一部繰上返済をする場合は10万円からになってるわ

ただ、2ヶ月以上連続して一部繰上返済の申込みはできなくて、最短でも1ヶ月おきの申込みになってるの

でも手数料無料で気軽に繰上げ返済できるのはうれしいですね

そうね、繰上げ返済も時期が早くて回数も多ければ効果が期待できるけどデメリットもあるからそのあたりは注意しておかないといけないわね

デメリットですか?

ええ

そもそも繰上げ返済をする狙いというのができるだけ住宅ローンを早く返済して利息を減らし将来手元に残るお金を増やすためよね

そうですね

じゃあ、その繰上げ返済する分のお金を毎月3%の利回りの商品で運用すればどうなる?

手元に残るお金が多くなる…ですか?

そうね
それも早い段階から運用すればするほど多く残るということになる

「手元にお金を残す」という目的を果たすのであればどっちがいいのかということを考えて繰上げ返済をしていかないといけないってこと

繰上げ返済ばかりに気を取られて、いざ急な出費が必要になったときに出せないってなったら本末転倒じゃない?

確かに…

将来も大切だけど、今手元にあるお金が減ってしまうというデメリットも考慮する必要はあるわね

なるほど

技術基準適合住宅のみが融資の対象

このフラット35なんだけど、市中の金融機関と違ってて新築・中古、戸建て・マンション問わず技術基準に適合した住宅じゃないと融資の対象としてみてくれないの

えっ…そうなんですか?

そう

指定の確認検査機関で適合証明の取得証明書の発行が必要で、それを申込みをした金融機関へ提出しないといけないの

厳しいんですね

この点は市中の金融機関ではないわね

勤務形態を問わない

最後の勤務形態ですが、これは正社員じゃなくて派遣社員でも申込みができるってことですか

そう

規定自体は設けていないけど、あまりにも年収が低かったりすると希望した金額を借りることができなかったり、審査に落ちてしまう可能性もあるから注意は必要だけど…

まあ、そうですよね…

派遣社員や自営業者だけじゃなくて障害年金遺族年金といった形で収入を得ている人も申込みの対象になっているらしいの

実際にあった案件じゃないからどういった形で進めていくのかはわからないんだけどね

そうなんですか!

なんか、すごい門戸が広いというかなんというか…

そうね、市中の金融機関の住宅ローンと比べたらそう感じてしまうかもね

市中の金融機関は審査する時は「建物<人」といった見方をするんだけど、フラット35「建物>人」といった見方をするって感じね

なんか、そう言われるとピンときますね

それにしても市中の金融機関と方向性というか考え方が違う商品になっているということは捉え方次第ではお客さまにとって有利になることもありそうですね

そうね

お客さまの現状と将来のビジョンを理解したうえでフラット35を提案したら喜ばれるでしょうね

フラット35はもう少し掘り下げて勉強しないといけないですね

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