頭金が少ない…そんな時の対処法は?

美穂さん

最近「頭金が少ない」ことでマイホーム購入をためらってる人が意外といるんだなって感じるんです

そうね

なにか頭金が少ないことをカバーできる方法ってないんですか?

う~ん…そうねぇ

一番に思いつくのが「親からの支援」になるでしょうね

やっぱりそこですよね…

自分の子どもや孫のためだったら支援しようってなる親御さんも多いんじゃないかしら

そうですよね

あとはマイホームの計画を先に伸ばして「貯める」かね

頭金が少ないことをカバーするには「親から支援してもらう」のが一番スムーズにいきそうな気がしますね

そうかもしれないわね

でも「親から支援」してもらうとしたときに考えられるのが「借りる」「もらう(贈与)」だと思うんですけど、それぞれのポイントなんかはあるんですか?

そうねぇ…「借りる」場合のポイントは「返済」

返済??

なんで驚いてんの?

借りたら返すって当たり前の話じゃない?

まあそうなんですけど…

親子の関係ですし、そんなカチッとしなくてもって思ったんです

それ、マズいわよ

えっ…なにがですか?

「借りた」「返した」っていう記録(証拠)がないと贈与税の対象として課税されるかもしれないってこと

贈与税!?

そう

いくら親子だからといっても、そこをなあなあにしてると痛い目に合うってことね

じゃあ金消(金銭消費貸借契約書)みたいなものがいると…

みたいじゃなくて金消を交わした方が確実ね

弁護士とか司法書士、行政書士といったプロが作ったものじゃなくても法律上は効力は発生するから自作してもOK

そうなんですね

でも普段、中々そういった契約書なんかは作る機会もないでしょうし…

確かに

でも、最低これらの項目を記載しておくのが一般的なの

金銭消費貸借契約書に記載する内容

①貸主と借主
②貸付日
③貸付金額
④貸付けの実行方法
⑤利息
⑥弁済
⑦遅延損害金
⑧期限の利益喪失事由
⑨連帯保証人・保証人

最近だったらネットで検索すればいろんな法律事務所がひな形を無料で提供していたりするからそれを参考にしてみるのもいいかもね

ひな形があったりするんですね

それを活用するのがいいかもしれませんね

面倒かもしれないけど、あとから贈与税を支払わされることを考えたら…

そうですね…

あと「もらう(贈与)」場合はどうなんですか?

そうねぇ…いくらもらうかによって話は変わるんだけど…

その前に贈与税その特例について話とこうか

贈与税ですか…

そもそも贈与税っていうのは、その年の1月1日~12月31日までに受けた贈与額から基礎控除額(110万円)を控除した残額に対して累進課税として10%~55%を乗じて計算したものをいうの(暦年課税)

(1年間に贈与された額 ー 110万円) × 税率 = 贈与税

なるほど
ここまではOKです

で、この贈与税には累積の贈与額2500万円までは課税を行わないで2500万円を超えた部分に対して一律で20%の税率を乗じるといった制度があるの

2500万円!?

そう

この相続時精算課税を利用した場合、相続が発生するまで課税を繰り延べ、要は先延ばしすることができるってことなの

この2500万円っていうのは1回だけじゃなくて何回も贈与した合計でってことですよね

そういうこと

ただ、一度この制度を利用しちゃうと、さっき説明した暦年課税は使えなくなるっていうデメリットがあるの

頭金としていくら贈与してもらうかっていうことも含めて制度を利用するかどうかを判断しないといけないってことですね

そうね

あともうひとつ、平成31年6月30日までに両親または祖父母から贈与を受けて住宅を取得して住んだ場合、一定金額までを贈与税を非課税にする「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」といったものがあるの

もうお腹いっぱいです…

結構大事だからちゃんと聞いてよ

それで下の表に書いてある金額までの贈与について贈与税が非課税になるってこと

契約年 消費税率10%が適用される方
質の高い住宅 左記以外の住宅
~平成27年
平成28年1月~28年9月
平成28年10月~平成29年9月 3,000万円 2,500万円
平成29年10月~平成30年9月 1,500万円 1,000万円
平成30年10月~平成31年6月 1,200万円 700万円
契約年 上記以外の方
質の高い住宅 左記以外の住宅
~平成27年 1,500万円 1,000万円
平成28年1月~29年9月 1,200万円 700万円
平成29年10月~平成30年9月 1,000万円 500万円
平成30年10月~平成31年6月 800万円 300万円

国土交通省「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置について」より引用

適用条件については国土交通省の資料を見た方が分かりやすいかもね

「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置について」

その中でも重要なのが、贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住することが条件になっているの

この非課税措置を受けるためには逆算して余裕を持ったスケジューリングをしていかないとダメってことですね

そういうこと

この「相続時精算課税」「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」は組み合わせて使うことができるの

平成27年なら最大で4000万円まで贈与税がかからないってことね

4000万…

土地が比較的安い地方ならかなりの建物が建つくらいの金額ですね…

そうね

ちょっと頭金という話でいくと現実的じゃない金額ね…

そうですね…

さすがにこんな金額を住宅取得のために贈与するなんてことは余程の人に限られるでしょうね…

まあね…

でも、こういった制度を使って親からの支援を非課税にして住宅取得のための頭金として使うことができるというわけ

やっぱりいろいろとアンテナを張っていないといけませんね

そうね

最後に頭金が少ない時の対処法として「貯める」っていうのを挙げたけど、これはもう単純に家計の見直しをしてコツコツ貯めるしかないわね

例えば「保険の見直し」「スマホ料金の見直し」「外食を控える」といったところかな

ベタですけど、それが一番の近道ですよね…

そうね

まあここまで話してこんなこと言うのもなんだけど…

わたし個人としてはそこまで頭金にこだわらなくてもいいのかなと思ってるのね

どういうことですか?

頭金をたくさん払ったら利息の支払いが減って、将来手元に残るお金が多くなるかもしれない

でもね、それを諸経費分だけ使ってあとは元本割れリスクが比較的低くて住宅ローンの金利より高い利回りの商品で運用したとするじゃない

はい

そうしたら結果的にそっちの方が手元に多くのお金が残ったってことも考えられなくもないじゃない

まあ不確定な要素が多いですけど…

そうね

それに「頭金2割」っていうのがひとり歩きしてる感があるのね

そういえば部長もそんな話してました

「マイホームの購入に頭金2割は絶対に必要?」

そうなんだ

でね、頭金2割ありきで考えるんじゃなくて自分たちがある程度の余裕を持って支払える住宅ローンの金額を計算して、それが欲しい家を取得するのにいくら足りないか

その足りない分を頭金とすればいいんじゃないかなと思ってるの

なるほど!

一般的に考えられてるパターンとは逆の考え方ですね

そうね

だから、頭金が多い少ないっていうのを住宅価格の2割を基準にするんじゃなくて自分たちの生活をベースにいくらいるかを計算してもらいたいなと思ってるってこと

そういう考え方もあるんですね

早速、明日会うお客さまにその話してみようと思います

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