建築条件付きの土地を購入する場合の流れと注意点

建築条件付土地とは…
え~と、土地の契約に建物の…

なに1人でブツブツ言ってんの?

あ、お疲れさまです
「建築条件付土地」について調べていたところだったんです

そう
「建築条件付土地」がどうしたの?

今日、お客さまの条件に合う土地がないか不動産屋を訪問していたんですけど
そこで「条件に近いのはあるけど建築条件付だからねぇ…」って言われたんです

それで気になって調べていたんです

だから1人でブツブツ言ってたのね

はい…
それに今まで取り扱った経験もないので、どんな流れで進めていくのかとか聞いてみたいなとも思って

なるほどね

今までウチで建築条件付土地って扱ったことあるんですか?

あるわよ

あるんですね

そうねぇ
あれは2年くらい前だったかなぁ

今でも人気があるエリアでちょっとまとまった土地があってね
そこの地主さんとウチの社長が昔からの知り合いらしくて他の不動産屋じゃなくウチに売却の相談があったの

で、人気のエリアで周辺環境も良いってことでウチが買って分譲しようってことになったわけ

分譲って、あのハウスメーカーとかがよくやってるやつですよね?
ウチってそんなこともやってたんですか?

大手ハウスメーカーほど積極的じゃないけど土地の場所と条件さえ合えば今後もやると思うわよ

へぇ~

その辺は葛城部長が詳しいから聞いてみたら?

そうですね

「建築条件付土地」の購入から建物引渡しまでの流れ

ただいま

あ、葛城部長
お疲れさまです

おっ、晃平
お疲れさん

あの~
部長にお聞きしたいことがあるんですが…

ん?どうした?
梶原くんがどうやったら優しく接してくれるかを聞きたいのか?

もう部長!何言ってるんですかっ!

ははは、冗談冗談
で、晃平 聞きたいことって?

あっ、はい
さっき美穂さんに聞いたんですけど、2年ほど前にウチで分譲したことがあるって…

あぁ、はいはい
場所が良かったのもあるし、いろいろなタイミングが重なってすぐに完売したんだけどな

そうなんですか
で、その時って土地は「建築条件付」だったんですか?

ああ、そうだ

参考までに土地の売買から引渡しまでの流れを教えていただけませんか?

OK
っと、その前に「建築条件付土地」の意味は分かるよな?

はっ、はい
指定した建築業者が建物を工事することが前提になってる土地ですよね

なんとなくは理解しているようだな
じゃあ、ウチでやった流れで説明すると全体的な流れはこんな感じになる

①建築条件付土地の購入申込み

②土地の売買契約

③建築プランの打ち合わせ

④建築工事請負契約

⑤建築確認申請

⑥工事着工

⑦完工・引渡し

「建築条件付」っていう言葉のイメージから複雑な流れなのかなと思ってたんですけど、そうでもないんですね

これだけを見るとそう感じるかもしれないな
じゃあ順番に説明していこう

まず①建築条件付土地の購入申込み
この前の段階で「建築条件付」の内容を説明しとかないとトラブルになるから注意しておくこと

1.設計の自由度がどれだけあるか
2.どれくらいの建物が建築できるか
3.土地代を含めた総額がおおよそどれくらいか
4.土地の売買契約から建築請負契約までの期間はどれくらいか

最低でも以上のことはお互いの共通認識として持てるようにしておくこと

4の期間ってどれくらいなんですか?

ウチもそうだが3ヶ月以内としてるところが多いな

3ヶ月以内ですね(メモメモ…)

次に②土地の売買契約

契約書本作成の前に買主に重要事項説明書と契約書の確認をしてもらった方がいい
専門的な内容が含まれるから直接説明してもいいかもしれないな

まあ、あと当たり前の話だが「売買契約の停止条件(融資特約等)」が抜けていないかを確認しておくことだ

確かに専門的ですもんね

少し余談になるが、この土地売買契約時に建築工事請負契約もさせようとする業者がいるらしい

え?でもそれって…

そう、明らかにやっちゃいけないことだ
プランも何もない状態で建築工事請負契約をするのはルール違反

まあ、ウチではそんなことはしないが…

すごいところがあるんですね…

③建築プランの打ち合わせ

プランの要望はすべて反映したいところだが敷地の形状や建築基準の問題等で難しい場合もある

だからといって「できない」ではなく代替案の提示するなどして工夫する
そして納得してもらって次の工程に進むことだ

あと、打ち合わせをしたら必ず議事録は残しておくこと
それを双方で確認できるように

はい(「できない」ではなく工夫して…メモメモ)

④建築工事請負契約

この時の注意点をいくつか挙げておこうか

まず設計図・仕様書は必ずそろえておく
配置図・各階平面図・立面図・断面図・矩計図・仕上げ表などがそうだ

次に見積内訳書や工程表を添付する
これらは義務ではないがウチとしては余程のことがない限り添付するようにしている

最後に契約書の記入漏れチェック
着工日・工期・引渡し日・請負代金・支払方法等の漏れがないかを必ずチェックすることだ

あと契約時に
図面や仕様書と違う工事をした場合はどうするかが記載されているか
注文者が必要に応じて工事を中止や変更できることが記載されているか
引渡し日に建物が引き渡せなかったときの対応が記載されているか

まあこのへんはひな形に入っているので漏れるということはないが契約時、お客さんに説明するという意味でも読んでおいた方がいいな

はい…(若干パニック…)

⑤建築確認申請

これに関しては完全にこちら側の作業となる
まあ、おおよそ1ヶ月位は掛かるからそのことを念頭に置いて②~④を進めるようにするのがポイントだ

約1ヶ月も掛かるんですね!?
これは聞いておいてよかったです

⑥工事着工~⑦完工・引渡し

工事が始まれば完工まで任せていただけることが多いが、途中経過をすごく気にされる方もいらっしゃるのは確かだ。

工事期間中の詳細を報告したり、ときには現場を見ていただくことも大切になってくる

完工・引渡し時もできるだけ内部を確認してもらうことを心掛けた方がいいな

なるほど!

まあ、ちょっと長くなったがこんな感じだ

ありがとうございます!

それにしても土地の売買契約と建築工事請負契約を同時に進めようとする業者がいるっていうことには驚きました

それで部長…
あれっ??美穂さん、部長はどちらに?

え~と…あ、山田くん
時計

時計??
あ、もうそんな時間か…(葛城部長がいなくなった理由はこちら

まあでも「建築条件付土地」の概要と建築までの流れがわかったのでOKかな

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