借換えってどのタイミングでするのがいいんだろう?

住宅ローンの借換えってよく聞くけど、実際にはどういったタイミングですればいいのかであったり、借換えをした人は効果があったのかであったり、といったことは気になりますよね。

ということで、調べてみました!

住宅ローンの借換えについての調査は住宅金融支援機構が行なったのですが、その調査結果を基に借換えについてを分かりやすく解説します。

以下はその「民間住宅ローン借換の実態調査」を基に作成しています。

借換えをするまでの年数

住宅ローンを借りてから借換えをするまでの経過期間別に表したグラフです。

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一番多いパターンが「5年超10年以内」33.5%になってます。続いて多いのが「3年以内」28.0%です。

このグラフを見て、ピンときたかもしれませんね。

固定期間選択型の固定期間が終了して、キャンペーン金利から引き下げ幅が小さい優遇金利へ変わるタイミングに借換えをしているのではないかということが推測できます。

借換えをした理由は?

借換えをするに至った理由はどういったものがあるのでしょうか?

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「金利が低くなる」 64.6%
「返済額が下がる」 51.6%

この2つが理由の多数を占めています。

それ以外には、「適用金利が上昇して返済額が増える」「返済額の増加が不安になったから」といった理由もあります。

適用される金利が上昇して返済額も上がると、いくら返済比率に余裕を持って借りたとしても少なからず家計に影響してきますので、それを懸念しての借換えをするということが分かります。

借換え後に選択した金利タイプは?

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このグラフからみると、借換えしたタイミングで金利引き下げ幅の大きい「固定期間選択型」または「変動金利」を選択していることが分かります。

また、世代別ではこのようになりました。

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20歳代では全期間固定型45.5%と圧倒的に多かったのに比べ、60歳代では変動型45.5%と高くなっています。

60歳代になると、残りの返済年数も少なくなっているので、金利の低い変動型を選択して毎月の返済を極力減らし「老後」のための貯蓄を視野に入れているのではないかと思われます。

30歳代・40歳代に至っても、変動型を選択する傾向が多く見られます。

おそらく、毎月の返済額を抑えて、繰上返済ように貯蓄を行う、または今後発生する教育費などへ備えるといったところではないでしょうか。

借換えしたことによってどれくらい金利が変わったの?

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「0.5%超1.0%以下」という方が58.4%と過半数を占めました。

中には「2.0%以上」(11.1%)も金利が低くなったという方もいらっしゃいます。

現在は、日銀の金融緩和により「空前の低金利」となっています。まだまだ、景気の足元がしっかりしていないという状況もあって、利上げされる可能性は低いかもしれません。

ただ、それはあくまでも可能性の話です。

何かをきっかけに利上げへと動き出すということも十分に考えられます。ですので、今、組んでいる住宅ローンを見直すタイミングであれば、都銀・地銀だけでなくネット銀行を含めて検討してみてはいかがでしょうか。

長期金利が一時マイナスに!借り換えの絶好のタイミングが訪れる?

2016年1月29日、日銀はマイナス金利を導入することを発表しました。

その影響を受けて、長期金利(長期国債 新発10年もの)がガクッと下がり、今までよりも増して低い水準に達しました。このことにより、3月の住宅ローン(固定金利)が下がるのではと思った矢先に、長期金利が一時マイナス(-0.005%)になるといった動きがありました。

これは、国内では初めてのことで、世界でも2番目の事例ということだそうです。

この長期金利は住宅ローンの固定金利の指標となっていることから、さらなる金利引下げが期待できるのですが、この低金利状態も一時的なものではという見方もあるので、銀行自体がどのような動きをするかというのは予想できなくなりました。

ただ、来月(3月)または再来月(4月)あたりの固定金利は引下げられる可能性が高いと予想されますので、もし、借り換えを検討しているのであれば、準備をしておくのがいいかと思われます。

ただでさえ、低金利な住宅ローンがさらに金利が下がるというのは、借り換えの絶好のタイミングです。この機会を逃さないよう、注意深く動向を見守ってください。

【追記】

2016年4月適用金利が各銀行より発表されました。

固定金利の指標となる長期金利(長期国債 新発10年ものの利回り)は依然としてマイナスのままなんですが、みずほ銀行・三井住友銀行・三菱UFJ銀行などの主要銀行は一部の金利プランの金利を引き上げました

この一部というのが、銀行にもよりますが「5年固定」「7年固定」「10年固定」といった固定期間選択型の金利タイプを0.5%前後の引上げを行っています。

逆に、20年以上の長期固定または全期間固定といった金利は引下げられています。

先月くらいまでは「10年固定」あたりが狙い目だったのですが、借り換えを検討するのであれば15年とか20年以上の長期固定金利か全期間固定金利を視野に入れてもいいかもしれません。

先日発表された3月の日銀短観によると、業況判断指数(DI)が2期ぶりに悪化したことを受け、日経平均もグッと下がりました。このことからも、日銀が政策金利を上げることは考えられにくいので、住宅ローンの金利も上がることはしばらくないのではと思われます。

ただ、こういった流れで、一部金利プランですが金利引上げを行ったというのは少し異例かもしれません。

少し状況をみてから住宅ローンの借り換えをしようと考えていたとするのであれば、これら一連の流れを鑑みても本格的に借り換えへ動き出した方がいいとも考えられます

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比較的評判のいい「新生銀行」「住信SBIネット銀行」の住宅ローンで借り換えをした場合を検証してみました。

前提条件

当初借入 3,500万円
金利 1.3%(5年固定)
借入期間 35年
返済額 103,768円/月

金利固定期間終了後 金利1.3%から1.8%(5年固定)

それに伴い、毎月の返済額も上昇
103,768円/月 → 111,218円/月(7,450円上昇)

5年経った時点でのローン残高 3,085万円
※正確には30,855,093円ですが、計算しやすくするため3,085万円としています

登記関連(抵当権設定・抵当権抹消・司法書士報酬等)・印紙代等 25万円

諸費用を含めて借り換え

りそな銀行 りそな借り換えローン

借入金額 3177万円(ローン残高+諸費用)
借入期間 30年

期間固定 3年(金利1.094%) 103,562円/月(▲206円)
期間固定 5年(金利1.144%) 104,299円/月(+531円)
期間固定 7年(金利1.144%) 104,299円/月(+531円)  
期間固定 10年(金利0.50%) 95,052円/月(▲8,716円)  
変動(金利0.569%) 96,017円/月(▲7,751円)  

金利上昇前(1.3% 返済額103,768円/月)と比較
※2017年02月時点の金利で算出

メリット
諸費用・事務手数料等を借入れ対象にできる
10年固定の金利が一番低い

デメリット
事務手数料が高い
現在、親子リレー等連帯債務でローンを組んでいる場合、WEB申込限定プランでの申込みができない(支店窓口・ローンプラザでの申込みなら可)
※電話にて確認してみたところ、申込条件等については柔軟に対応していただける場合もあるようなので、申込み前に確認されることをオススメします

新生銀行 パワースマート住宅ローン

新生銀行パワースマート住宅ローン

借入金額 3110万円(ローン残高+諸費用)
借入期間 30年

期間固定 3年(金利0.85%) 97,901円/月(▲5,867円)
期間固定 5年(金利0.85%) 97,901円/月(▲5,867円)
期間固定 7年(金利0.90%) 98,607円/月(▲5,161円)  
期間固定 10年(金利1.10%) 101,464円/月(▲2,304円)  
変動(金利0.55%) 93,731円/月(▲10,037円)  

金利上昇前(1.3% 返済額103,768円/月)と比較
※2017年2月時点の金利で算出

メリット
事務取扱手数料がダントツに低い
借入総額が一番低い

デメリット
住信SBIネット銀行・じぶん銀行と比較すると金利設定が高い
事務取扱手数料の借入れができない(自己資金が必要)

住信SBIネット銀行 ネット専用住宅ローン

借入金額 3177万円(ローン残高+諸費用+事務取扱手数料)
借入期間 30年

期間固定 3年(金利0.45%) 94,357円/月(▲9,411円)
期間固定 5年(金利0.47%) 94,635円/月(▲9,133円)
期間固定 7年(金利0.64%) 97,016円/月(▲6,752円)  
期間固定 10年(金利0.66%) 97,299円/月(▲6,469円)  
変動(金利0.444%) 94,274円/月(▲9,494円)  

金利上昇前(1.3% 返済額103,768円/月)と比較
※事務取扱手数料=融資金額✕2.16%(税込)
※2017年8月時点の金利で算出

メリット
3つの銀行の中で一番金利が低い
諸費用・事務手数料も含めて借入れが可能
※「諸費用を含まずに新規のお借入れ」の場合の適用金利の記載の為、諸費用も合わせて借り入れできるのですが金利が0.05%上乗せになります。

デメリット
事務取扱手数料が高い
諸費用等を含めると借入総額が高くなる

じぶん銀行 住宅ローン

借入金額 3177万円(ローン残高+諸費用+事務手数料)
借入期間 30年

期間固定 3年(金利0.51%) 95,191円/月(▲8,577円)
期間固定 5年(金利0.52%) 95,331円/月(▲8,437円)
期間固定 10年(金利0.50%) 95,052円/月(▲8,716円)  
変動(金利0.497%) 95,010円/月(▲8,758円)  

金利上昇前(1.3% 返済額103,768円/月)と比較
※事務手数料=融資金額✕2.16%(税込)
※2017年2月時点の金利で算出

メリット
諸費用・事務手数料込みで借入れができる
申込から契約までネットで完結できる

デメリット
事務手数料が高い
借入総額が高くなる
固定期間終了後の金利引き下げ幅が一番低い

もし、変動金利または3年固定を選択するのなら…

番外編です。

3年固定金利または変動金利で住宅ローンの借換えを検討しているのであれば、三菱UFJネット住宅ローン[カブコム専用]がオススメです。

三菱東京UFJネット住宅ローン[カブコム専用]

保証料込の金利で3年固定が0.45%で変動金利が0.58%になっています。

住信SBIネット銀行などの保証料がかからず、金利設定の低いネット銀行と比べても大差ない金利になっています。

借入金額 3113万円(ローン残高+諸費用+事務手数料)
借入期間 30年

期間固定 3年(金利0.45%) 92,456円/月(▲11,312円)
変動金利(金利0.58%) 94,234円/月(▲9,534円)

金利上昇前(1.3% 返済額103,768円/月)と比較
※事務手数料=32,400円(税込)
※2016年6月時点の金利で算出

メリット
はじめから保証料込みの金利設定
申込から契約まで来店不要
ワイド団信の加入も可能

デメリット
他の固定期間選択型の金利が高い
同一勤務先へ満3年以上勤務している等の条件がある

しっかり検討したいけど、時間が…という人は

住宅ローンを取り扱う銀行は都銀や地銀だけでなく、ネット銀行もあるので検討するとしても相当な労力を必要としてきます。

「できるだけ良い条件で借り換えしたい」

このように思っていても比較・検討の段階で借り換えを諦めてしまう人がいるのも事実です。

ただ…もし、一度で複数の金融機関の比較と申込みができるサービスがあるとしたら利用してみたいと思いませんか?

一括申し込みサービスを利用して、時間の短縮も返済額の軽減も賢く行うのも一つの手だと思いますよ!

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